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深圳楼市,信仰破灭!你信吗?

来源:米宅   时间:2023/5/12    浏览:1150

1

三年前,如果让大家选一个永远涨的城市,排在第一位的一定是深圳。

一年前,如果让大家选一个房价被压制最狠的城市,排在第一位的还是深圳。

深圳,在很多人认知里,是一个可以无脑冲的城市,房价涨了,还会再涨;房价跌了,敢放松指导价试试?

今年4月20日,指导价终于放松了,而且不是调整,是放开,虽然没有官宣,但效力是一样的。

结果是:只雄起了一天

深圳楼市史上最短的一次雄起,没有之一。

2

4月20号下午,银行不按指导价贷款的消息,在各个群传的沸沸扬扬,传递的速度和热度,不亚于2019年双11放松豪宅税。

双11之后,深圳楼市一飞冲天。世易时移,420和双11不能比,好歹也能带动一次像样的反弹吧。

结果,连哆嗦都没哆嗦一下,就又倒地装死了。

3月份的二手房还成交了3949套,摸到了4000套的边边,上一次的4000套,还是21年的4月,两年之前。

4月份放开指导价之后,二手房成交量不但没涨,还跌了,变成了3192套

成交数据很清晰,4月第一周875套,第二周991套,第三周在新政刺激下,多冲了200套,变成1182套,第四周竟然跌到552套。

深圳阴跌两年,之前的说法一直是,指导价把深圳坑惨了,只要敢放开指导价,就涨给你看!

终于放开了,成交量不但没涨,还大幅下跌了,楼市最后一块遮羞布被扯开了

举个例子,就像一把悬在头顶两年多的刀,大家都说,这必是一把屠龙宝刀,哪天掉下定要血洗江湖。

终于有一天掉下来了,才发现刀刃早已锈迹斑斑,连瓜都切不动了。啊这,散了散了,吃瓜群众都散了吧。

少数借着指导价坐地涨价的业主,一看形势不对,又灰溜溜地把价格调了回来。

3

为什么会这样,深圳经济不行了吗?并没有,深圳仍然很行。

2022年,深圳在四大一线中,GDP增速3.3%,遥遥领先北上广。

今年第一季度,深圳的GDP增速高达6.5%,领先三个一线和众多强二线。

在当下的慢周期,深圳仍然保持着相对高的经济增速,一是高新产业仍然能打,二是比亚迪得到了新能源的巨大红利。

4

如果经济不是问题,那是哪里的问题?说说我的理解。

1、大势之下,泥沙俱下。

大家对房产投资没有信心了,下沉趋势已经形成。这时不管是放松指导价,还是降低利率,甚至调整限购,都是术的层面,不能与趋势抗衡。哪怕是深圳,甚至北上,也不能逃脱大势。

这时候出政策,如果不达效果,甚至不如不出。

2、一鼓作气再而衰三而竭

从去年到今年,深圳有三波自发的楼市小行情,分别是去年4月,去年12月和今年年初,这三波行情如果用政策托底,大概率就站住了。但是未出台任何政策,导致小行情匆匆收尾,信心遭遇三次打击

一鼓作气再而衰三而竭,不仅适用于战场,也适用于楼市。

3、巨量的保障房供应

不夸张地说,深圳保障房的供应规模居全国之最,有人才房,安居房,公租房,共有产权房四种类型

人才房是商品房的六折,安居房是商品房的五折,很多公租房小区大几千,上万套的供应,5月9号,深圳再次官宣,今年供应住房14万套,保障房高达8万套。

海量的保障房压顶,商品房还怎么涨?不要说二手房,现在连新房都卷的卖不动了。

4、深圳常住人口开始减少

5月8日,深圳公布了2022年的统计公报,全市2022年末常住人口1766.18万,其中户籍人口583.47万,非户籍人口1182.71万。

2022年深圳的常住人口下降了1.98万。

在这几个因素的合力下,放开指导价之后,楼市连个像样的反弹都没有,就重新倒地装死了

5

以上这些问题,不仅是深圳的问题,也是其他一二线的问题。

但是深圳房住不炒的政策执行更坚决,更到位,保障房又豁出命的供应,导致楼市更难复苏,导致深圳神话破灭。

深圳楼市还能好吗?说说我的看法。

1、城市的基本面没有下行,反而在逆势上升,政府把房价硬生生打下来三成,又有海量的保障房供应,一个居住变的容易的优质城市,对外来人口和资金的吸引力会更大

2、连续两年多月均2000-4000套的二手房成交,积累了大量的二手房购买需求,新盘位置不够优越,不能完全释放这部分需求,长期积压的结果,要么在某个节点爆发,要么在未来几年缓释

3、去年深圳人口减少了小两万不假,但细分数据,会发现户籍人口增长了27.08万,非户籍人口下降了29.06万。户籍定居人口的增长,反而增加了有效购房需求

4、深圳新供应的保障房,大部分以租赁为主,出售型保障房,安居房和人才房即将停供,以后是共有产权房的天下。

租赁房没有产权,共有产权房只有一半产权,很难对商品房形成长期价格压制

综上分析,深圳楼市仍值得长线看好。所有人都唱衰的时候,往往是入手的好时机

道理都懂,但绝大多数人会选择持币观望,因为不知道长线是多久,房子是大宗商品,沉淀资金太多,不涨就等于亏钱。

这就是当下深圳楼市的真实样貌,几乎所有人都说,长线我看好深圳,但短线我想再等等。

如果是你,你怎么选?

 

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